Legea nr. 207/2025, cunoscuta in spatiul public drept "Legea Nordis", a intrat in vigoare la data de 11 decembrie 2025, introducand modificari substantiale in cadrul juridic aplicabil proiectelor imobiliare aflate in dezvoltare.
Noua reglementare urmareste consolidarea protectiei cumparatorilor si cresterea disciplinei contractuale in sectorul imobiliar, cu un impact direct asupra structurii investitiilor, modalitatilor de finantare si gestiunii riscului juridic pentru investitori si cumparatori.
- Scopul reglementarii
Legea nr. 207/2025 a fost adoptata in contextul unor disfunctionalitati majore constatate in piata imobiliara, avand ca obiectiv principal prevenirea situatiilor in care cumparatorii sau investitorii suporta riscuri disproportionate fata de dezvoltatori, in special in cazul:
- proiectelor aflate în faze incipiente de dezvoltare;
- promisiunilor de vânzare insuficient garantate;
- plăților semnificative efectuate în avans.
2. Aspecte-cheie de interes pentru cumparatori si investitori
2.1. Limitarea avansului la maximum 5% din pretul total
Legea nr. 207/2025 introduce o modificare esentiala privind finantarea proiectelor imobiliare aflate in dezvoltare, prin limitarea avansului ce poate fi solicitat cumparatorului la maximum 5% din pretul total al imobilului, la momentul incheierii promisiunii de vanzare-cumparare.
Aceasta masura are ca efect:
- reducerea expunerii financiare a cumparatorului in fazele incipiente ale proiectului;
- limitarea finantarii dezvoltarii prin fonduri provenite de la viitorii cumparatori;
- transferul riscului de dezvoltare catre dezvoltator sau finantatori institutionali.
Pentru investitori, aceasta modificare implica o reevaluare a structurii de cash-flow, precum si adaptarea modelelor de finantare utilizate anterior intrarii in vigoare a legii.
2.2. Reglementarea stricta a preapartamentarii
Legea introduce conditii stricte pentru preapartamentare, restrangand posibilitatea rezervarii si comercializarii unitatilor individuale in lipsa unor elemente minime de certitudine juridica.
In mod concret, preapartamentarea este permisa doar daca sunt indeplinite, cumulativ, conditii privind:
- existenta unui titlu clar si neafectat asupra terenului;
- parcurgerea etapelor esentiale de autorizare a constructiei;
- delimitarea clara a unitatilor viitoare in documentatia tehnica.
In absenta acestor conditii, solicitarea de avansuri, rezervari sau alte plati poate fi calificata drept practica nelegala, cu riscuri semnificative pentru dezvoltator si consecinte directe asupra validitatii contractelor.
2.3. Restrictii privind platile suplimentare inainte de finalizarea constructiei
Legea limiteaza posibilitatea dezvoltatorilor de a solicita plati suplimentare, indiferent de denumirea acestora (taxe, contributii, transe intermediare), inainte de finalizarea constructiei si intabularea imobilului.
Sunt avute in vedere inclusiv mecanismele contractuale care:
- depasesc indirect pragul de 5%;
- transfera anticipat riscurile de dezvoltare catre cumparator;
- conditioneaza rezervarea sau mentinerea unitatii de plati semnificative.
may be deemed non-compliant with the new legal framework.
2.4. Consolidarea garantiilor in favoarea cumparatorilor
Noua reglementare impune o corelare stricta intre sumele achitate si garantiile oferite cumparatorilor, fiind incurajata utilizarea:
- conturilor escrow;
- garantiilor bancare;
- mecanismelor contractuale clare de restituire a sumelor in caz de neexecutare.
Pentru investitori, acest aspect este esential in evaluarea gradului de protectie a capitalului investit.
3. Riscuri juridice asociate neconformarii
Nerespectarea dispozitiilor Legii nr. 207/2025 poate atrage:
- sanctiuni contraventionale;
- nulitatea unor clauze contractuale;
- obligatia de restituire a sumelor incasate;
- expunere la litigii comerciale complexe.
4. Recomandari practice
Avand in vedere noile cerinte legale, recomandam:
- revizuirea promisiunilor de vanzare-cumparare inainte de semnare;
- realizarea unui due diligence juridic al proiectelor vizate;
- renegocierea mecanismelor de plata si a garantiilor contractuale;
- consultanta juridica specializata inainte de asumarea oricarui angajament financiar semnificativ.
Avand in vedere aspectele mentionate anterior, va putem oferi asistenta juridica specializata pentru:
- analiza conformitatii proiectelor imobiliare cu Legea nr. 207/2025;
- structurarea investitiilor imobiliare;
- negocierea si adaptarea documentatiei contractuale;
- reprezentare in eventuale litigii generate de aplicarea noii reglementari.
Va rugam sa ne contactati pentru informatii suplimentare sau pentru o analiza personalizata.
